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Nutzung von Gemeinschaftsflächen im Wohnhaus: Rechte, Pflichten & gesetzliche Grundlagen

Gemeinschaftsflächen in Wohnhäusern sind ein wesentlicher Bestandteil des gemeinschaftlichen Wohnens – und zugleich ein häufiger Streitpunkt im Alltag. Ob Hausflur, Fahrradkeller, Hof oder Garten: Diese Bereiche gehören nicht einem einzelnen Eigentümer oder Mieter, sondern stehen allen Bewohnern zur Mitbenutzung zur Verfügung. Damit diese gemeinschaftliche Nutzung reibungslos funktioniert, bedarf es klarer Regeln, gegenseitiger Rücksichtnahme und einer rechtlichen Grundlage.

Denn so selbstverständlich die Nutzung dieser Flächen auch erscheinen mag – sie ist keineswegs grenzenlos. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Mietrecht, Teilungserklärungen und Hausordnungen legen genau fest, was erlaubt ist, was als vertragswidrig gilt und wie mit Sondernutzungsrechten oder Regelverstößen umzugehen ist.

In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Handlungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit Gemeinschaftsflächen in Wohnhäusern.

Autor: Dennis Rudowski - 18.05.2025

Nutzung von Gemeinschaftsflächen – Inhaltsverzeichnis

Inhalt:

1. Was sind Gemeinschaftsflächen im Wohnhaus?

Gemeinschaftsflächen sind bauliche und funktionale Bereiche einer Wohnimmobilie, die nicht dem Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers oder dem alleinigen Gebrauch eines Mieters zugeordnet sind. Stattdessen stehen sie allen Bewohnerinnen und Bewohnern einer Gemeinschaft oder eines Mietobjekts zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung. Die genaue Zuordnung ergibt sich je nach Rechtsform des Wohnobjekts aus der Teilungserklärung, dem Grundbuch, dem Mietvertrag oder der Hausordnung.

Typische Gemeinschaftsflächen in Mehrfamilienhäusern sind unter anderem:

Treppenhäuser und Flure, die dem Zugang zu den Wohnungen dienen
Waschküchen, sofern sie nicht einzelnen Wohnungen fest zugeordnet sind
Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume
Garten- oder Hofanlagen, die gemeinschaftlich nutzbar sind
Müllplätze und Tonnenstandorte
Gemeinschaftskeller oder Kellergänge

In Wohnungseigentumsanlagen zählen diese Flächen in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Mieter wiederum dürfen Gemeinschaftsflächen grundsätzlich nur insoweit nutzen, wie dies vertraglich vereinbart oder ortsüblich ist – eine eigenmächtige Nutzung darüber hinaus kann unzulässig sein.

Die Nutzung dieser Flächen ist häufig Gegenstand von Konflikten, insbesondere wenn es um Abgrenzung, Zugangsrechte, Pflichten oder Sondernutzungsrechte geht. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Grundlagen und Grenzen genau zu kennen – sowohl für Eigentümer als auch für Mieter.

2. Rechtliche Grundlagen: Wohnungseigentum und Mietrecht

Die Nutzung von Gemeinschaftsflächen ist rechtlich eindeutig geregelt – sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Mietrecht. Die genauen Rechte und Pflichten unterscheiden sich dabei, je nachdem ob es sich um Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder um Mieter eines Mehrparteienhauses handelt.

Für Eigentümergemeinschaften (WEG):

In einer WEG gilt, dass Gemeinschaftsflächen – auch als gemeinschaftliches Eigentum bezeichnet – allen Eigentümern zum Mitgebrauch offenstehen. Dies ist rechtlich in § 13 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verankert:

„Jeder Wohnungseigentümer ist zum Gebrauch seines Sondereigentums sowie zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.“

Gleichzeitig setzt das Gesetz aber auch klare Grenzen. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet:

„[…] von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass keinem anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Das bedeutet in der Praxis: Die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen ist nur im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs zulässig. Ein Beispiel: Das gelegentliche Abstellen eines Fahrrads im gemeinschaftlich vorgesehenen Fahrradraum ist erlaubt. Das dauerhafte Lagern von Möbeln im Treppenhaus hingegen kann unzulässig sein – insbesondere unter Berücksichtigung des Brandschutzes oder wenn Fluchtwege blockiert werden.

Für Mieter:

Auch im Mietverhältnis ist die Nutzung von Gemeinschaftsflächen gesetzlich geregelt – vorrangig durch § 535 BGB:

„Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie in diesem Zustand zu erhalten.“

Ob Mieter bestimmte Gemeinschaftsflächen – wie z. B. Gärten, Waschküchen oder Kellerräume – mitbenutzen dürfen, ergibt sich entweder aus dem Mietvertrag selbst oder aus ergänzenden Regelungen in der Hausordnung. Wurde die Nutzung vertraglich zugesichert oder ist sie ortsüblich, besteht ein entsprechender Nutzungsanspruch.

Wichtig: Eine eigenmächtige Nutzung ohne vertragliche Grundlage – etwa das private Einzäunen eines Gemeinschaftsgartens – kann als vertragswidrig angesehen werden und gegebenenfalls zur Abmahnung oder Unterlassung führen.

3. Grenzen der Nutzung. Was ist erlaubt, was nicht?

Die Nutzung von Gemeinschaftsflächen richtet sich grundsätzlich nach der Hausordnung, der Teilungserklärung (bei WEG) oder dem Mietvertrag. Auch ohne ausdrückliche Sonderregelungen gelten bestimmte allgemein anerkannte Nutzungsgrenzen, um Sicherheit, Ordnung und ein geordnetes Zusammenleben zu gewährleisten.

Unzulässig sind beispielsweise:

das dauerhafte Abstellen von Gegenständen wie Fahrrädern, Kinderwagen oder Möbeln im Treppenhaus – vor allem aus Brandschutzgründen,
die private Nutzung des Gartens, sofern kein Sondernutzungsrecht besteht,
das Blockieren von Rettungswegen, Ein- oder Ausgängen

Laut § 17 Abs. 3 Satz 2 der Landesbauordnung NRW gilt:

„Rettungswege müssen jederzeit nutzbar und frei von Hindernissen sein.“

Verstöße gegen diese Vorgaben können ordnungsrechtliche oder zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen – etwa Abmahnungen, Kostenbelastungen oder Unterlassungsforderungen.

4. Sondernutzung durch Beschluss oder Vereinbarung in einer WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann einzelnen Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss oder schriftliche Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Dieses erlaubt die alleinige Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, z. B. eines Gartenanteils oder Stellplatzes.

Ohne eine solche Regelung haben alle Eigentümer lediglich ein gleichberechtigtes Mitbenutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Ein exklusiver Gebrauch ohne Sondernutzungsrecht ist in der Regel unzulässig.

5. Durchsetzung und Sanktionen bei Fehlverhalten

Wird eine gemeinschaftliche Fläche missbräuchlich genutzt, etwa durch die Lagerung von Sperrmüll, das Grillen ohne Zustimmung im Gemeinschaftsgarten oder das Zustellen von Treppenhäusern, können unter anderem zivilrechtliche Maßnahmen ergriffen werden.

Zu den typischen Reaktionsmöglichkeiten zählen:

Verwarnung oder Abmahnung durch die WEG oder den Vermieter,
eine Unterlassungsklage gemäß § 1004 BGB, wenn keine freiwillige Beseitigung erfolgt,
Kostenbelastung, z. B. für erforderliche Sonderreinigungen oder Räumungen.

Solche Maßnahmen dienen dem Schutz der übrigen Bewohner und der ordnungsgemäßen Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

6. Fazit

Gemeinschaftsflächen dienen der gemeinsamen, zweckgerechten und verantwortungsvollen Nutzung durch alle Bewohner. Ein Alleingebrauch, die zweckwidrige Nutzung oder eine Beeinträchtigung der Sicherheit – etwa durch blockierte Rettungswege – sind rechtlich unzulässig.

Ein geordnetes Miteinander gelingt, wenn Hausordnungen klar formuliert, Beschlüsse rechtssicher gefasst und gegenseitige Rücksichtnahme im Alltag gelebt werden – sowohl durch Eigentümer als auch Mieter.