Energieausweis: Bedarfs- und Verbraucherausweis im Überblick

Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Nachweisdokument, welches die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet und für Eigentümer, Käufer sowie Mieter gleichermaßen von Bedeutung ist. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss er verpflichtend vorgelegt werden und dient als objektive Informationsquelle über den energetischen Zustand einer Immobilie.

Unterschieden wird zwischen dem Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse des Gebäudes basiert, und dem Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre abbildet. Beide Varianten unterliegen spezifischen gesetzlichen Vorgaben und unterscheiden sich hinsichtlich Aussagekraft, Anwendungsbereich und Kostenstruktur.

Eine fundierte Kenntnis dieser Unterschiede ist unerlässlich, um gesetzliche Anforderungen rechtssicher zu erfüllen und potenziellen Käufern oder Mietern belastbare Informationen zur Verfügung zu stellen.

Autor: Dennis Rudowski - 24.08.2025

1. Rechtliche Grundlagen

Die Pflicht zur Erstellung und Vorlage eines Energieausweises ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das seit dem 1. November 2020 gilt und die zuvor maßgebliche Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Energieeffizienz von Gebäuden transparent darzustellen und eine einheitliche Grundlage für Vergleichbarkeit und energetische Sanierungsentscheidungen zu schaffen.

Nach § 80 ff. GEG ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie verpflichtend vorzulegen. Er muss potenziellen Käufern oder Mietern spätestens bei der Besichtigung vorliegen und darf spätestens bei Vertragsabschluss nur in gültiger Form verwendet werden. Zusätzlich schreibt § 87 GEG vor, dass bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen enthalten sein müssen, beispielsweise der Endenergiebedarf oder die Energieeffizienzklasse. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtungen kann nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Die rechtlichen Grundlagen bilden somit den verbindlichen Rahmen für die Ausstellung, Nutzung und Vorlagepflicht des Energieausweises.

2. Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und bewertet die energetische Qualität unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Grundlage sind unter anderem Gebäudedaten wie Baujahr, Bauweise, Dämmstandard, Qualität der Fenster sowie die Anlagentechnik für Heizung und Warmwasserbereitung. Auf Basis dieser Daten wird der theoretische Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch ermittelt.

Die Aussagekraft des Bedarfsausweises gilt als besonders hoch, da sie nicht von schwankendem Nutzerverhalten oder zeitweisen Leerständen beeinflusst wird. Insbesondere bei Neubauten oder Gebäuden mit wenigen Verbrauchsdaten bietet der Bedarfsausweis daher eine objektive Bewertungsgrundlage. Die Erstellung darf ausschließlich durch Personen mit einer entsprechenden Ausstellungsberechtigung erfolgen, beispielsweise Architekten, Bauingenieure oder zertifizierte Energieberater.

Ein Bedarfsausweis ist zehn Jahre gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen am Gebäude erfolgen, die den Energiebedarf erheblich beeinflussen. Die Kosten liegen in der Regel höher als beim Verbrauchsausweis, da eine detaillierte Datenerhebung und Analyse erforderlich ist.

3. Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und spiegelt damit die reale Nutzung des Gebäudes wider. Grundlage sind die Heizkostenabrechnungen oder Energieabrechnungen aus diesem Zeitraum. Im Gegensatz zum Bedarfsausweis werden hier keine technischen Gebäudedaten ausgewertet, sondern die Verbrauchswerte direkt herangezogen.

Da der Energieverbrauch wesentlich vom Verhalten der Bewohner abhängt, besitzt der Verbrauchsausweis eine geringere Objektivität als der Bedarfsausweis. Leerstände, außergewöhnlich hohe Heizgewohnheiten oder besonders sparsames Nutzerverhalten können das Ergebnis erheblich beeinflussen.

Der Verbrauchsausweis ist kostengünstiger und mit geringerem Aufwand verbunden, da keine aufwendige technische Analyse des Gebäudes erforderlich ist. Er kann bei Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten oder bei Gebäuden, die nach dem 1. November 1977 errichtet oder energetisch modernisiert wurden, verwendet werden.

Wie der Bedarfsausweis ist auch der Verbrauchsausweis zehn Jahre gültig, sofern sich keine wesentlichen Änderungen an der Anlagentechnik oder Gebäudehülle ergeben.

4. Unterschiede: Bedarfsausweis vs Verbrauchsausweis

Die folgende Übersicht stellt die beiden Energieausweisarten gegenüber und zeigt die wichtigsten Unterschiede in Bezug auf Datengrundlage, Aussagekraft, Anwendungsbereich und Kosten.

5. Wann welcher Ausweis?

Die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis hängt von den rechtlichen Vorgaben sowie von den Gebäudeeigenschaften ab.

  • Neubauten und umfassend sanierte Gebäude
    Hier ist der Bedarfsausweis verpflichtend, da noch keine Verbrauchsdaten vorliegen und eine objektive energetische Bewertung erforderlich ist.

 

  • Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Baujahr vor 1977
    Auch hier ist in der Regel der Bedarfsausweis erforderlich, es sei denn, das Gebäude erfüllt mindestens den energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977.

 

  • Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder Baujahr ab 1977
    Für diese Gebäude ist häufig der Verbrauchsausweis ausreichend, insbesondere wenn die Heizanlage modernen Standards entspricht und aussagekräftige Verbrauchsdaten vorliegen.

Neben den gesetzlichen Vorgaben kann auch die Zielsetzung des Eigentümers entscheidend sein. Wer die energetische Qualität eines Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten darstellen möchte, sollte den Bedarfsausweis wählen. Für eine kostengünstige, schnelle Lösung kann bei Vorliegen der Voraussetzungen der Verbrauchsausweis genügen.

Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie ist der Energieausweis verpflichtend vorzulegen, spätestens bei der Besichtigung sowie bei Vertragsabschluss muss dieser in gültiger Form vorliegen.

6. Kosten

Die Kosten für einen Energieausweis hängen von der Ausweisart und den Gebäudeeigenschaften ab. 

Verbrauchsausweise sind mit Preisen ab etwa 150 bis 350 Euro die kostengünstigere Variante, da sie auf bestehenden Verbrauchsdaten basieren und keine detaillierte Analyse des Gebäudes erfordern. 

Bedarfsausweise erfordern eine umfassende Datenerhebung sowie eine technische Bewertung des Gebäudes und liegen je nach Objektgröße und Aufwand in der Regel zwischen 250 und 500 Euro.

7. Fazit

Der Energieausweis ist für Eigentümer von Immobilien nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch ein wichtiges Instrument für Transparenz gegenüber Käufern und Mietern. Während der Bedarfsausweis eine objektive Bewertung auf Grundlage technischer Gebäudedaten liefert, spiegelt der Verbrauchsausweis das tatsächliche Nutzungsverhalten wider.

Eigentümer sollten sich frühzeitig informieren, welche Ausweisart für ihr Gebäude vorgeschrieben oder sinnvoll ist. Bei Neubauten und umfassend sanierten Objekten führt kein Weg am Bedarfsausweis vorbei. Für größere, energetisch standardisierte Wohngebäude kann der Verbrauchsausweis eine kostengünstige und pragmatische Alternative sein.

Wer die gesetzlichen Vorgaben rechtzeitig erfüllt, vermeidet nicht nur Bußgelder, sondern stellt auch sicher, dass Interessenten verlässliche Informationen zur energetischen Qualität des Gebäudes erhalten.

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