Seit der Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) zum 1. Dezember 2021 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Verbrauchserfassung in Gebäuden. Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind verpflichtet, ihre Liegenschaften bis Ende 2026 mit fernablesbarer Funkmesstechnik (z. B. Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Wasserzähler) auszustatten.
Ab dem 1. Januar 2027 dürfen ausschließlich Geräte betrieben werden, die eine Ablesung ohne Wohnungszutritt ermöglichen. Diese Umrüstung soll transparente Verbrauchsinformationen sicherstellen und den Energieverbrauch nachhaltig senken. Im Folgenden werden die gesetzlichen Grundlagen (HKVO, WEG, BGB), die betroffenen Gerätetypen, maßgebliche Fristen, Informationspflichten, Datenschutzanforderungen, technische Lösungen und die Kostenverteilung umfassend erläutert.
Autor: Dennis Rudowski - 12.06.2025
Die rechtlichen Anforderungen zur Ausstattung von Gebäuden mit fernablesbarer Messtechnik ergeben sich maßgeblich aus der novellierten Heizkostenverordnung (HKVO), die am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist. Ziel dieser Novellierung ist die Umsetzung europäischer Vorgaben zur Energieeffizienz – insbesondere der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) – sowie die Förderung von Transparenz, Digitalisierung und verbrauchsorientierter Abrechnung in Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Pflicht zur Installation fernablesbarer Geräte
Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HKVO gilt seit dem 1. Januar 2022 eine grundlegende Änderung bei der Auswahl und Installation von Messgeräten:
„Werden Messgeräte zur Verbrauchserfassung neu installiert, dürfen ab dem 1. Januar 2022 nur fernablesbare Geräte eingebaut werden.“
Diese Regelung betrifft sämtliche Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler, die zur Erfassung des individuellen Energieverbrauchs in Gebäuden eingesetzt werden. Der Einbau klassischer, nicht fernablesbarer Geräte – wie etwa Verdunstungs-Heizkostenverteiler oder manuell ablesbare Wasserzähler – ist seither nicht mehr zulässig.
Ein Gerät gilt dann als fernablesbar, wenn es so ausgestattet ist, dass es automatisiert per Funk ausgelesen werden kann, ohne dass ein Betreten der Wohnung erforderlich ist. Die Datenübertragung erfolgt dabei entweder über Walk-by-/Drive-by-Systeme (mobile Funkempfänger) oder über fest verbaute Gateways, die die Verbrauchswerte automatisch an zentrale Systeme übermitteln. Die dabei eingesetzten Geräte müssen zudem interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein, wie es die Verordnung ebenfalls vorschreibt.
Nachrüst- und Austauschpflicht für Bestandsgeräte
Für bereits installierte, nicht fernablesbare Messgeräte gewährt der Gesetzgeber eine Übergangsfrist. Diese ist im § 5 Abs. 3 HKVO geregelt:
„Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle nicht fernablesbaren Geräte durch fernablesbare Geräte ersetzt oder entsprechend nachgerüstet werden.“
Diese Vorschrift verpflichtet alle Eigentümer von Gebäuden, in denen noch manuell ablesbare Geräte in Betrieb sind, diese spätestens bis Ende 2026 auszutauschen oder – sofern technisch möglich – mit Funkmodulen nachzurüsten.
Die Nachrüstung kommt insbesondere bei Zählern infrage, die für die Funkübertragung vorbereitet sind, jedoch bislang nicht funktionsfähig ausgelesen werden. Ist eine Nachrüstung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich oder unverhältnismäßig, greift unter Umständen eine Härtefallregelung gemäß § 11 HKVO – allerdings nur in begründeten Einzelfällen.
Betriebsverbot für nicht fernablesbare Geräte ab 2027
Ab dem 1. Januar 2027 dürfen in Gebäuden ausschließlich fernablesbare Messgeräte betrieben werden. Dies bedeutet in der Praxis:
Sanktionen bei Nichteinhaltung
Die HKVO sieht bei Missachtung der Ausstattungspflicht konkrete Konsequenzen vor. Nutzer sind berechtigt, ihren abgerechneten Verbrauchskostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn entgegen der Vorschrift nicht fernablesbare Geräte verwendet werden. Dieses Kürzungsrecht gilt zusätzlich zu bereits bestehenden Regelungen (z. B. 15 % Kürzung bei vollständiger Missachtung der Verbrauchserfassungspflicht).
Von der Pflicht zur Fernablesbarkeit gemäß HKVO sind alle Geräte betroffen, die der verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- und Wasserkosten dienen. Dazu zählen insbesondere:
Diese Geräte müssen bei Neuinstallation fernablesbar sein und bis spätestens 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern sie noch nicht funkfähig sind.
Die Pflicht zur Nutzung fernablesbarer Messtechnik dient der Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED). Ziel ist es, durch regelmäßige Verbrauchsinformationen ein höheres Bewusstsein für den Energie- und Wasserverbrauch zu schaffen – sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern.
Laut § 6a Abs. 1 HKVO sind Eigentümer bzw. Vermieter verpflichtet, mindestens einmal pro Monat digitale Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen bereitzustellen – z. B. über ein Webportal, eine App oder per E-Mail.
Dies ermöglicht Bewohnern, ihren Energieverbrauch kontinuierlich nachzuvollziehen und frühzeitig Einsparpotenziale zu erkennen.
Die Technik zur Fernauslesung hat sich in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt. Mittlerweile sind über 75 % der Zähler in deutschen Mehrfamilienhäusern digital und fernablesbar. Für alle anderen Gebäude steht eine Vielzahl an Nachrüstsystemen zur Verfügung. Grundsätzlich haben sich zwei technische Übertragungskonzepte etabliert:
Walk-by- / Drive-by-Funksysteme
Bei diesem System senden Heizkostenverteiler und Zähler ihre Verbrauchsdaten per Funk (in der Regel nach dem OMS-Standard). Ein Ableser kann diese kontaktlos erfassen, etwa beim Gang durch das Treppenhaus oder beim Vorbeifahren am Gebäude. Die Wohnung muss dazu nicht betreten werden.
Vorteil: Bewährte, kostengünstige Lösung mit einfacher Installation.
Nachteil: Eine monatliche Erfassung erfordert zusätzlichen organisatorischen Aufwand, da regelmäßige Vor-Ort-Präsenz notwendig wäre. Üblich ist daher eine jährliche Ablesung mit Zwischenspeicherung der Monatswerte im Gerät.
Funk-Festnetz / Gateway-Systeme
Bei modernen Festnetzanlagen erfolgt die Datenübertragung über ein dauerhaft installiertes Funknetz im Gebäude. Die Messgeräte senden ihre Daten automatisch an ein zentrales Gateway, das diese via Mobilfunk oder Internet an den Abrechnungsdienst übermittelt.
Vorteil: Vollautomatische, tagesaktuelle Fernauslesung ohne Vor-Ort-Einsatz.
Der deutsche Markt wird von mehreren etablierten Messdienstleistern dominiert. Informieren Sie sich bei Ihrem regionalen Messdienstleister.
In der Regel werden Komplettpakete angeboten, die typischerweise folgende Leistungen umfassen:
Beispiele hierfür sind das „ista Webportal“, der Dienst „EcoTrend“, sowie digitale Plattformen von Techem und Minol, die eine transparente Einsicht in Verbrauchsdaten ermöglichen. Viele dieser Lösungen basieren auf moderner IoT-Technologie und sind speziell für den Einsatz in smarten Gebäuden konzipiert.
Die Umrüstung auf fernablesbare Funkmesstechnik ist mit Investitions- und Betriebskosten verbunden – etwa für die Gerätebeschaffung, Installation, Wartung und Abrechnung. Gesetzlich ist geregelt, dass diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Wenn Vermieter die Geräte anschaffen und fest verbauen lassen, gelten die Ausgaben als Modernisierungskosten. Laut § 559 BGB ist in diesem Fall eine Mieterhöhung von bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten pro Jahr zulässig. Voraussetzung ist eine form- und fristgerechte Ankündigung der Maßnahme sowie eine tatsächliche Verbesserung des Wohnwerts oder der Energieeffizienz – beides ist bei Funkmesstechnik gegeben.
Betriebskostenumlage nach § 2 BetrKV
Alternativ können die Kosten auch als laufende Betriebskosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu zählen z. B.:
Diese Positionen sind unter § 2 Nr. 5 (Wasserversorgung) und Nr. 8 (Heizkosten) der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt und damit umlagefähig.
Mit der Einführung fernablesbarer Messtechnik fallen regelmäßig personenbezogene Verbrauchsdaten an. Die Verarbeitung dieser Daten unterliegt den Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).
Laut § 6b Abs. 2 HKVO sind die Verbrauchsinformationen so zu übermitteln, dass sie vor unbefugtem Zugriff geschützt sind. Dies bedeutet in der Praxis:
Die Einhaltung dieser Standards ist für eine rechtssichere Umsetzung zwingend erforderlich.
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die Ausstattung mit fernablesbaren Messgeräten zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Umrüstung ist daher eine verpflichtende Maßnahme, die mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.
Vermieter:
Vermieter sind gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der HKVO verpflichtet, verbrauchsabhängig und gesetzeskonform abzurechnen. Daraus ergibt sich eine rechtliche Pflicht zur Umrüstung, die nicht separat mietvertraglich vereinbart werden muss.
Mieter haben in diesem Zusammenhang kein Widerspruchsrecht, solange die Umrüstung den gesetzlichen Vorgaben dient und datenschutzrechtlich korrekt umgesetzt wird.
Ab dem 1. Januar 2027 dürfen in Gebäuden nur noch fernablesbare Messgeräte zur Erfassung von Heiz- und Wasserverbrauch eingesetzt werden. Eine Nutzung herkömmlicher, nicht funkfähiger Zähler ist gesetzlich nicht mehr zulässig.
Eigentümer und Vermieter sollten die verbleibende Übergangszeit nutzen, um die Umrüstung rechtzeitig und strukturiert umzusetzen – sowohl technisch als auch organisatorisch. Nur so lassen sich gesetzliche Anforderungen erfüllen, Kürzungsrechte der Nutzer vermeiden und ein reibungsloser Betrieb sicherstellen.
Frühzeitiges Handeln minimiert Kostenrisiken und schafft Planungssicherheit.
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