Seit dem 1. Januar 2021 unterliegt die Nutzung fossiler Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl in Deutschland der sogenannten CO₂-Bepreisung. Diese Maßnahme wurde im Rahmen des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung eingeführt und verfolgt das Ziel, den Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase im Wärme- und Gebäudesektor systematisch zu reduzieren. Die CO₂-Bepreisung soll ökonomische Anreize für eine emissionsärmere Energieversorgung schaffen und langfristig zur Erreichung der nationalen und europäischen Klimaziele beitragen.
Die Einführung der CO₂-Kosten betrifft nicht nur private Haushalte, sondern hat auch erhebliche Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Immobilieneigentümer und Vermieter. Neben den spürbar steigenden Brennstoffkosten ergeben sich zusätzliche rechtliche Verpflichtungen – insbesondere im Hinblick auf die korrekte Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Eigentümern und Nutzern (z. B. Mietern). Mit der Einführung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) und später des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG) wurden verbindliche Rahmenbedingungen geschaffen, die insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb der WEG zu beachten sind.
Autor: Dennis Rudowski - 31.05.2025
Die rechtliche Basis bildet das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Seit 01.01.2021 müssen Brennstofflieferanten CO₂-Zertifikate kaufen, um die Emissionen aus dem Verkauf fossiler Brennstoffe abzudecken. Diese zusätzlichen Kosten werden über die Brennstoffpreise an Endverbraucher weitergegeben – also auch an WEGs, Vermieter und Mieter.
§ 1 Abs. 1 BEHG: „[…] die Emissionen von Treibhausgasen zu vermindern und die Ziele des Klimaschutzplans zu erreichen.“
Ziel der gesetzlichen Regelungen ist es, ein verursachungsgerechtes Kostensystem zu schaffen, klimaschädliches Heizverhalten finanziell unattraktiver zu machen und Investitionen in emissionsärmere Heizsysteme nachhaltig zu fördern.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG). Es regelt die Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter.
§ 1 CO₂KostAufG: „[…] Anreize zur Einsparung von Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich zu schaffen.“
Die Aufteilung erfolgt über ein zehnstufiges Modell, das sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert: Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der Kostenanteil für den Vermieter.
Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter erfolgt gemäß § 6 des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG) anhand eines Stufenmodells, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Maßgeblich ist hierbei der sogenannte spezifische jährliche CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche, der aus dem Brennstoffverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt wird. Dieser Wert bestimmt, welcher Anteil der CO₂-Kosten dem Mieter und welcher dem Vermieter zugewiesen wird.
Je schlechter die CO₂-Bilanz des Gebäudes, desto höher fällt der Kostenanteil aus, den der Vermieter selbst tragen muss. Das Stufenmodell sieht zehn Kategorien vor – bei sehr ineffizienten Gebäuden kann der Vermieter mit bis zu 95 % der CO₂-Kosten belastet werden, während der Mieter in solchen Fällen lediglich 5 % zu tragen hat. Umgekehrt gilt: Ist das Gebäude besonders energieeffizient, trägt der Mieter bis zu 100 % der CO₂-Kosten.
§ 6 Abs. 1 CO₂KostAufG: „Der auf die Mieterin oder den Mieter entfallende Anteil der Kohlendioxidkosten ist in Abhängigkeit vom jährlichen spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes […] zu berechnen.“
Diese gesetzliche Regelung soll gezielt Anreize setzen – insbesondere für Vermieter – energetische Modernisierungen durchzuführen. Denn: Nur durch Verbesserungen der Energieeffizienz kann der eigene Kostenanteil an der CO₂-Bepreisung dauerhaft gesenkt werden.
Wichtig für Eigentümer in der WEG:
Bei selbst genutzten Wohnungen – also wenn kein Mietverhältnis besteht – findet keine Aufteilung statt. In diesen Fällen trägt der Eigentümer die CO₂-Kosten in voller Höhe selbst, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Die Regelungen des CO₂KostAufG gelten ausschließlich für Mietverhältnisse.
Die CO₂-Kosten entstehen beim Brennstoffeinkauf der Gemeinschaft, z. B. über Öl- oder Gaslieferanten. Die WEG als Gemeinschaft trägt die Gesamtkosten zunächst und verteilt sie dann nach der Heizkostenverordnung (HKVO) auf die Nutzer (Eigentümer oder Mieter).
Besonderheit bei vermieteten Einheiten:
Vermietende Eigentümer müssen bei der Nebenkostenabrechnung die CO₂-Kosten anteilig kürzen, wenn das Gebäude eine schlechte Energieeffizienz aufweist. Nicht zulässig ist die vollständige Weitergabe der CO₂-Kosten an den Mieter.
Im Rahmen der CO₂-Kostenverteilung treffen sowohl Vermieter als auch Eigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (WEG) konkrete rechtliche und organisatorische Pflichten. Die folgenden Vorgaben sind verbindlich zu beachten:
- Verbrauchsbasierte Heizkostenabrechnung gemäß § 6 Heizkostenverordnung (HKVO)
Gemäß § 6 HKVO ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zwingend vorgeschrieben. Das bedeutet, dass die Verteilung der Brennstoffkosten nicht pauschal, sondern nach dem tatsächlichen Verbrauch der Nutzer erfolgen muss. Diese Abrechnung ist die Grundlage, auf der auch die CO₂-Kosten weitergegeben werden – sowohl innerhalb der Eigentümergemeinschaft als auch gegenüber Mietern.
Vermieter/ Eigentümer sind verpflichtet, die notwendigen Ablesedaten zu erfassen und eine verbrauchsbasierte Aufteilung sicherzustellen. Eine Abrechnung nach Wohnfläche ist nur in Ausnahmefällen zulässig.
- Gesetzeskonforme Aufteilung der CO₂-Kosten nach CO₂KostAufG
Vermietende Eigentümer sind verpflichtet, die durch die CO₂-Bepreisung entstandenen Mehrkosten gemäß den Vorgaben des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG) aufzuteilen. Dies bedeutet konkret:
- Dokumentations- und Nachweispflichten
Zur rechtssicheren Umsetzung der CO₂-Kostenaufteilung besteht eine umfangreiche Dokumentationspflicht. Vermieter/ Eigentümer müssen:
Vermieter/ Eigentümer sollten sicherstellen, dass sie alle relevanten Informationen rechtzeitig und korrekt bereitstellen – sowohl zur internen Abrechnung innerhalb der WEG als auch zur Unterstützung der Eigentümer bei der Nebenkostenabrechnung gegenüber Mietern.
Ein zentrales Ziel der CO₂-Bepreisung ist es, energetische Sanierungen in Bestandsgebäuden voranzutreiben. Für Eigentümer/ WEGs ergeben sich daraus ökonomische und ökologische Vorteile.
Typische Sanierungsmaßnahmen:
WEGs: Solche Maßnahmen müssen gemäß §§ 19, 20 WEG mehrheitlich oder einstimmig beschlossen und finanziert werden. Fördermittel des Bundes (z. B. BEG-Förderung) können zusätzlich genutzt werden.
Die Einführung der CO₂-Bepreisung und die gesetzlich verankerte Aufteilung der CO₂-Kosten bringen neue Herausforderungen, aber auch Chancen mit sich. Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter sind gefordert, die energetische Qualität des Gebäudes zu analysieren und rechtssichere Abrechnungsprozesse für vermietete Einheiten zu etablieren.
Eigentümer, die vermieten, müssen sicherstellen, dass sie ihren Anteil an den CO₂-Kosten entsprechend dem CO₂KostAufG korrekt übernehmen und nicht unzulässig auf ihre Mieter umlegen. Eine energetische Sanierung kann langfristig sowohl Kosten senken als auch die CO₂-Bilanz verbessern – und stärkt damit zugleich den Immobilienwert.
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