Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter jetzt wissen müssen

Bei der Entscheidung über eine neue Heizungsanlage wird künftig nicht allein maßgeblich sein, welche Technik rechtlich zulässig ist. Für Eigentümer kommt es vielmehr darauf an, welche Lösung langfristig zur Immobilie, zur örtlichen Wärmeinfrastruktur und zur wirtschaftlichen Ausgangslage passt. Eine zentrale Rolle spielen dabei die kommunale Wärmeplanung und die mietrechtliche Modernisierungsumlage.

Die kommunale Wärmeplanung bleibt hierfür ein wesentliches Orientierungsinstrument. Sie zeigt, welche Wärmeversorgung vor Ort langfristig vorgesehen ist und kann wichtige Hinweise darauf geben, ob ein Anschluss an ein bestehendes oder geplantes Fernwärmenetz realistisch erscheint, ob alternative Wärmenetze entstehen sollen oder ob für bestimmte Quartiere eher dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen in Betracht kommen. Gerade für Eigentümer kann der kommunale Wärmeplan deshalb wirtschaftlich bedeutsam sein. Er macht erkennbar, wo künftig gemeinschaftliche Versorgungslösungen entstehen könnten, die private Investitionskosten erheblich senken können.

Auch wenn der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung durch das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr unmittelbar an das Vorliegen eines kommunalen Wärmeplans gekoppelt ist, bleibt die Wärmeplanung für Eigentümer von erheblicher Bedeutung. Denn sie liefert eine strategische Grundlage für die Frage, ob eine individuelle Heizungsmodernisierung sinnvoll ist oder ob es wirtschaftlich vorteilhafter sein kann, künftige gemeinschaftliche Versorgungslösungen abzuwarten.

Der erste Blick sollte daher auf die offizielle Website der jeweiligen Stadt oder Gemeinde führen. Viele Kommunen veröffentlichen dort unter dem Stichwort „Kommunale Wärmeplanung“ den aktuellen Verfahrensstand, Entwürfe, Beteiligungsmöglichkeiten oder interaktive Karten. Befindet sich die Wärmeplanung noch in der Erarbeitung, können das lokale Klimaschutzmanagement im Rathaus oder die örtlichen Stadtwerke wichtige Ansprechpartner sein. Einen bundesweiten Überblick über den aktuellen Stand bietet zudem der KWW-Wärmewendeatlas, der den Status der kommunalen Wärmeplanung sowie Praxisbeispiele zur Wärmewende darstellt.

Neben der örtlichen Wärmeplanung ist für vermietete Gebäude auch die mietrechtliche Einordnung der Investition von Bedeutung. Die Modernisierungsumlage betrifft nicht die laufenden Heizkosten, sondern die Investition in das Gebäude. Führt der Vermieter eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme durch, kann er nach § 559 BGB die jährliche Miete grundsätzlich um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dabei sind insbesondere ersparte Instandhaltungskosten und erhaltene Fördermittel zu berücksichtigen.

Für den Einbau oder die Aufstellung bestimmter Heizungsanlagen enthält § 559e BGB zudem eine besondere Regelung. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann im Zusammenhang mit einer Heizungsmodernisierung eine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht kommen. Zugleich ist die Mieterhöhung bei diesen Maßnahmen auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Gerade bei größeren Maßnahmen ist daher sorgfältig zu prüfen, welche Kosten tatsächlich modernisierungsbedingt sind, welche Anteile auf ohnehin erforderliche Erhaltungsmaßnahmen entfallen und welche Fördermittel anzurechnen sind.

Besonders deutlich wird dies am Beispiel der Wärmepumpe. Ein Vermieter kann die Investitionskosten einer geeigneten und förderfähigen Wärmepumpe unter den gesetzlichen Voraussetzungen teilweise über die Modernisierungsumlage in der Kaltmiete berücksichtigen. Die späteren Stromkosten für den Betrieb der Wärmepumpe werden dagegen grundsätzlich über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Damit die Maßnahme auch im Mietverhältnis wirtschaftlich tragfähig bleibt, reicht es nicht aus, nur die Umlagefähigkeit der Investition zu betrachten. Entscheidend ist ebenso, dass die Anlage fachgerecht geplant, ausreichend effizient betrieben und auf den energetischen Zustand des Gebäudes abgestimmt wird.

Wichtig: Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Eine Wärmepumpe, die aufgrund unzureichender Planung, ungeeigneter Gebäudesubstanz oder fehlender Anpassung der Heizflächen nur sehr ineffizient arbeitet, kann zu erheblich höheren Stromkosten führen und damit Konfliktpotenzial in der Betriebskostenabrechnung schaffen. Das bedeutet nicht, dass jede ungünstige Verbrauchsentwicklung automatisch zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Für Vermieter ist es jedoch wichtig, die technische Eignung und Effizienz der Anlage vor der Umsetzung sorgfältig prüfen und dokumentieren zu lassen.

Auch förderrechtlich spielt die Effizienz der Wärmepumpe eine wichtige Rolle. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude knüpft die Förderung an technische Mindestanforderungen. Für Wärmepumpen ist dabei insbesondere eine rechnerische Jahresarbeitszahl relevant. Förderunterlagen zur BEG weisen darauf hin, dass Wärmepumpen in dafür ungeeigneten Gebäuden nicht gefördert werden sollen und ab 2024 eine rechnerische Mindest-Jahresarbeitszahl von 3,0 vorgesehen ist.